DMH: Seit wann vermietet das Schottenstift seinen eigenen Immobilienbestand? Wann wurde der Bereich ein eigener Wirtschaftsfaktor?
Roland Raunig: Das Schottenstift wurde im Jahre 1155 gegründet und der Betrachtungshorizont ist somit ein sehr langer. Die „Zentrale“ gibt es schon seit Jahrhunderten und später sind weitere Häuser dazu gekommen. Das Denken und die Strategie ist somit generell sehr langfristig und man denkt keinesfalls kurzfristig in Quartalsergebnissen, sondern langfristig „in Jahrhunderten“. Eine professionelle eigene Haus- und Grundstücksverwaltung gibt es seit dem Jahr 2000.
DMH: Welche Investitionsphilosophie verfolgt das Schottenstift? Gibt es dazu eine Langzeitstrategie? Gibt es für das Stift eine Alternative zur reinen Gewinnmaximierung? Haben Sie auch eine soziale Komponente integriert? Wenn ja, in welchen Dimensionen bewegt sich diese?
Roland Raunig: Die Investitionsphilosophie ist dementsprechend auch eine sehr nachhaltige und langfristige. Gebäude werden saniert, auch wenn es oft in kurzen Zeiträumen nicht so rentabel ist. Reine Gewinnmaximierung steht jedenfalls nicht an erster Stelle. Man muss allerdings bedenken, dass die Erhaltung historischer Substanzen, dazu zählen auch Kirchen und Pfarrhöfe, eine enorme wirtschaftliche Herausforderung bedeuten und auf der anderen Seite auch keine Einnahmen erzielt werden.
Die soziale Komponente ist von besonderer Bedeutung, das Schottenstift ist in vielfältiger Weise und in den unterschiedlichsten Bereichen sozial engagiert. Dieses Engagement reicht u. a. von der Beteiligung der Schottenpfarre am Caritas-Projekt „Wärmestube“ (und damit dem Schaffen eines schützenden Zufluchtsorts für Arme und armutsgefährdete Menschen), über soziale Aktivitäten des Schottengymnasiums (Benefizabende, Aktion KILO), Wohnungshilfe für Flüchtlinge durch das Stift, den jährlich stattfindenden Schottenadvent der Pfarre (zugunsten von Pfarr-Partnerprojekten und der Pfarrcaritas) bis hin zum Vinzenz Blaha Studienfonds der Alt-Schotten.
Mag. Roland Raunig, Geschäftsführer der Profect Immobilienverwaltung GmbH, Hausverwaltung des Schottenstiftes, 1010 Wien
Thema Klimawandel und seine Folgen für die Immobilienwirtschaft:
DMH: Wie lange ist das Schottenstift in Sachen Gebäudesanierungen unter Vorgabe der neuen Klimaziele schon beschäftigt?
Roland Raunig: Die grundsätzlich langfristige Ausrichtung des Schottenstiftes führte auch dazu, dass wir uns mit diesen Themen schon sehr früh beschäftigt haben, so war das Schottenstift schon sehr früh Fernwärmekunde. In den letzten Jahren wurden PV Anlagen errichtet, wir haben uns intensiv mit dem Thema Tiefenbohrungen und auf die Transformation „weg vom Gas“ im Altbau und Zinshausbereich beschäftigt.
DMH: Verfügt das Schottenstift, wenn man den gesamten Gebäudebestand des Stiftes betrachtet, ausschließlich über Altbestand? Gibt es auch Neubauprojekte?
Roland Raunig: Es gibt hauptsächlich Altbestand, Grundstücke für Neubauprojekte werden hauptsächlich in Baurecht an gemeinnützige Bauträger vergeben.
DMH: Wie verhält es sich mit dem Anteil Wohnen zu Gewerbe?
Roland Raunig: Der Gewerbeanteil liegt oft je Immobilie bei bis zu 50 %, insbesondere wenn es im EG Geschäftsflächen gibt und in den Obergeschossen Büros und Ärzte eingemietet sind.
DMH: Welche Herausforderungen sehen Sie im Lichte des neuen Wiener Klimagesetzes 2025 auf Sie zukommen? Welche Auswirkungen hat das Wiener Klimagesetz auf die Immobilienbewirtschaftung des Schottenstiftes?
Roland Raunig: Grundsätzlich sind die Ziele die gleichen, am Ende wollen wir auch dahin und klimafite Gebäude bewirtschaften. Der Weg dorthin ist allerdings sehr steinig, insbesondere fehlen sehr oft die rechtlichen Voraussetzungen, die eine Umsetzung ermöglichen. Bevor hier neue Vorschriften und Verpflichtungen festgelegt werden, sollte man das Mietrecht klimafit machen.
DMH: Haben Sie bereits eine Energieraumplanung für Ihre Bestandsgebäude entsprechend den Vorgaben der Wiener Bauordnung 2023 entwickelt? Wenn ja, wie könnte man diese kurz zusammenfassen?
Roland Raunig: Eine Energieraumplanung gab es bereits vorher, wie gesagt ist die Umsetzung im Detail oft sehr schwierig vor allem aufgrund rechtlicher Hindernisse.
DMH: Gibt es beim Schottenstift. ein mittelfristiges Konzept um den Ausstieg aus fossiler Energie bis 2035 umsetzen zu können?
Roland Raunig: Am Papier und in Konzepten gibt es das, wir hoffen, dass Rahmenbedingungen geschaffen werden, die auch eine Realisierung der Maßnahmen möglich machen.
DMH: Welche Förderungsmittel können in Anspruch genommen werden? Wie groß ist hier der Förderungsdschungel?
Roland Raunig: Förderungsmittel werden natürlich immer geprüft und projektabhängig in Anspruch genommen, auch hier ist aber der Verwaltungsaufwand in Relation zu den möglichen Förderungen enorm.
DMH: Welche alternative Energiekonzepte haben Sie in Erwägung gezogen und wofür und aus welchen Gründen habe Sie sich dann entschieden?
Roland Raunig: Wir haben bereits viele Gebäude seit Jahren mit Fernwärme versorgt. Gibt es bereits Fernwärme so bauen wir diese aus. Bei den anderen Gebäuden haben wir bereits Projekte mit Tiefenbohrungen, die durchaus gut funktionieren. Selbstverständlich ist PV ebenso ein großes Thema, wo es möglich ist.
Thema: Smart Klima City Strategie:
DMH: Welche Rückschlüsse können typische Zinshausbesitzer ziehen in Anbetracht all dieser neuen Herausforderungen bezugnehmend auf
- thermisch-energetische Sanierungsoffensiven,
- Ausbau von Fernwärme und Wärmepumpen,
- Kreislaufwirtschaft im Bauwesen,
- Digitalisierung des Gebäudebestands (z. B. digitale Gebäudepässe)
DMH: Wie groß schätzen Sie in Zukunft den Aufwertungseffekt solcher Klimaschutz orientierten Investitionen?
Roland Raunig: Wir sehen diese Investitionen als absolut notwendig, um den Gebäudebestand weiterhin attraktiv zu halten. Allerdings sind die Investitionserfordernisse und die Umsetzung eine große Herausforderung. Speziell im MRG Bereich und im denkmalgeschützten Altbau sind die Anforderungen noch größer.
Thema Novelle der Wiener Bauordnung (2023), diese enthält:
- Vereinfachungen für die Errichtung von Photovoltaikanlagen,
- Erweiterung der Energieraumplanung auf Bestandsgebäude,
- Verpflichtung zur Prüfung und ggf. Umstellung auf hocheffiziente Heizsysteme bei Sanierungen,
- PV-Pflicht für Neubauten und Erleichterungen bei Genehmigungen
DMH: Hat das Schottenstift diesbezüglich bereits Vorkehrungen getroffen?
Roland Raunig: Auch hier sind die Ziele ja die gleichen, meist ist es aber umgekehrt in dem Sinne, dass wir bereits solche Maßnahmen umsetzen wollen, oft aber rechtliche oder technische oder gesetzliche Bestimmungen es verhindern.
DMH: Zum Abschluss, hätten Sie irgendwelche Tipps für den Gesetzgeber, um die Klimaschutz-Investitionen beim Althausbestand noch zu beschleunigen?
Roland Raunig: Wie schon zuvor angesprochen muss rechtlich einiges passieren, ansonsten wird man die Ziele nicht erreichen. Und es drohen ja sogar noch weitere Verschlechterungen, die die für Sanierungen notwendigen Einnahmen wesentlich kürzen sollen. Das wird sich dann nicht mehr ausgehen, Stichwort gesetzliche Regelungen bezüglich Indexierung der Mieten.
Wir danken sehr für Ihre wertvolle Zeit und das interessante Gespräch.
Mag. Roland Raunig, Profect Immobilienverwaltung GmbH, Hausverwaltung des Schottenstiftes, 1010 Wien
Wien, 18. September 2025